Quando il catasto non è allineato con l'urbanistica

Aggiornamento: 2 nov 2021

Le corrispondenza tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali e il progetto depositato al comune sono aspetti fondamentali da inquadrare al momento dell'acquisto, soprattutto se senza mutuo.


Cos'è lo stato di fatto

Lo stato di fatto di un immobile rappresenta la realtà che si rileva al momento di un sopralluogo in un dato immobile, detto in altre parole, è quello che fisicamente si presenta davanti ai nostri occhi passeggiando nell'immobile.

Questa disposizione dei muri, delle finestre, delle altezze deve sempre trovare corrispondenza nelle planimetrie e progetti depositati, rispettivamente, al catasto e al comune.


Regolarità catastale

La regolarità catastale è la piena corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare e i relativi dati catastali, in particolare la planimetria, fondamentale a fini fiscali.

È un fatto molto comune che gli immobili, in particolare appartamenti in condominio, abbiano subito negli anni piccole modifiche (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze, ecc..)., senza che fosse richiesta la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale.

Dal Luglio 2010 è obbligatorio rispettare il criterio della conformità catastale negli atti di compravendita immobiliare: ciò significa che, al momento del rogito, questa documentazione e la dichiarazione di regolarità è obbligatoria e spetta al venditore che se ne assume la piena responsabilità.




Regolarità urbanistica

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico delEdilizia DPR 380/01).

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

  • Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150

  • Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10

  • Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

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