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Trasformare una struttura alberghiera in condhotel

La figura del condhotel, ancora poco diffusa in Italia, nasce negli Stati Uniti con lo scopo di potenziare il turismo e riqualificare gli esercizi alberghieri.

In Italia il primo passo nella direzione della formula del condhotel è stato fatto con il D.L. 12 settembre 2014 n.133 e convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014 n.164. L’attuazione della legge precedentemente citata è stata adottata dal D.P.C.M. 22 gennaio 2018 n.13.


PHOTO CREDIT: HOTEL REX LIVORNO


Cos’è il condhotel?

Secondo il decreto il condhotel è un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari, ubicate nello stesso Comune, o da parti di esse che forniscono alloggio, servizi accessori ed, eventualmente, vitto in camere destinate alla recettività, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare i limiti che vedremo in seguito.

Importante è sottolineare le parole gestione unitaria, con le quali s’intende che dei servizi di cui godono/dispongono le camere destinate alla recettività devono poterne godere/disporre anche le unità abitative a destinazione residenziale. Questa definizione si estende anche alla fornitura di servizi alberghieri.


Quali caratteristiche deve possedere un condhotel?

Gli aspetti tecnici e funzionali che devono essere rispettati per poter ottenere la conversione in condhotel sono:

  1. Presenza di almeno 7 camere, al netto delle unità abitative a destinazione residenziale, dopo l’intervento di riqualificazione, ubicate in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, allocate nel medesimo comune, ed aventi una distanza di massimo 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;

  2. Superficie massima netta delle unità abitative a destinazione residenziale pari al 40% del totale della superficie destinata alle camere riservate all’attività ricettizia;

  3. Presenza di una portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti del servizio alberghiero, sia in qualità di proprietari delle unità abitative ad uso residenziale;

  4. Gestione unitaria ed integrata dei servizi del condhotel, delle camere, delle suite, delle unità abitative arredate destinate all’attività ricettizia e delle unità abitative ad uso residenziale per la durata specificata dal contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a 10 anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel;

  5. Esecuzione intervento di riqualificazione ad esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di 3 stelle;

  6. Rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell’articolo 21 del DPR 6 giugno 2021 n.380.


I contratti di trasferimento delle unità abitative in condhotel

Un’attenzione particolare va portata sui contratti di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale. I contenuti che vanno definiti sono maggiori, rispetto a quelli dei contratti di compravendita di immobili residenziali, di seguito quelli previsti obbligatori dalla normativa:

  1. Descrizione accurata e dettagliata del bene e della sua ubicazione all’interno del condhotel, nonché la descrizione appropriata dell’intera struttura;

  2. Per quanto riguarda i servizi, le condizioni di godimento e le modalità concernenti all’uso di eventuali strutture comuni;

  3. Una descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità attraverso cui questi costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie, quali: imposte, tasse, spese amministrative e gestionali, gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni del condhotel;

  4. La previsione che l’unità abitativa, ove non utilizzata dal proprietario, col suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore unico a impiego alberghiero.


Gli obblighi delle parti

Obblighi del gestore unico

Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla normativa vigente, ivi inclusi quelli di cui alle rispettive leggi regionali e alle relative direttive di attuazione per il livello in cui il condhotel è classificato, anche quanto stabilito in via convenzionale ai sensi dell'articolo 6, comma 2, lettera b.


Obblighi del proprietario dell'unità abitativa ad uso residenziale

Il proprietario dell'unità abitativa ad uso residenziale ubicata in un condhotel si impegna a rispettare le modalità di conduzione del condhotel, a garantire l'omogeneità estetica dell'immobile in caso di interventi edilizi sull'unità acquisita, nonché gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione negoziale di cui all'articolo 6.

Da quello che è stato scritto finora, il modello del condhotel affianca a un diritto proprietario esclusivo i vantaggi tipici di soggiorni alberghieri. Questo, come approfondito nelle specifiche dei contratti di trasferimento, configura un contratto atipico, in quanto è presente un contratto di trasferimento della proprietà a un privato, affiancato a un mandato di gestione dal privato all’impresa alberghiera, che trova il suo massimo nel quarto punto del paragrafo precedente. Il rapporto tra le parti pertanto ha per lo più fonte negoziale.


PHOTO CREDIT: HOTEL REX LIVORNO


Noi del Max Orengo Team abbiamo seguito e affiancato, dall’idea alla realizzazione, il progetto "Calafuria Sea Home", del quale parleremo in un articolo dedicato, che ha visto trasformare lo storico Hotel Rex di Antignano (LI) nella nuova figura del condhotel.

Poter fare affidamento sull’esperienza sul campo in questi casi è fondamentale, dal momento che gli adempimenti legali del gestore unico nei confronti dell’acquirente sono molti e per niente scontati.


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