Quando decidi di acquistare casa, oltre alle spese di notaio e di eventuale agenzia, ti trovi a dover pagare le tasse (vedi l'articolo dedicato per scoprire quali sono) tra cui l’imposta di registro per la quale ci sono delle informazioni che è bene sapere e tenere sempre a mente.
Perché è stata introdotta?
Prima di entrare nel vivo dell’argomento è utile sapere per quale motivo è stata introdotta la possibilità di usufruire della disciplina del prezzo-valore.
Fino all’introduzione della legge finanziaria 266/2005, entrata in vigore nel gennaio 2006, sulle transazioni immobiliari le imposte venivano pagate sul valore dichiarato. Questo portava gli acquirenti a dichiarare un prezzo di acquisto nettamente inferiore al prezzo realmente pagato, con una significativa evasione fiscale e valori immobiliari lontani dal loro effettivo valore.
L’Erario, ad un certo punto, stufo di tutta quella evasione, ha aperto ad una soluzione vantaggiosa per gli acquirenti in cambio dell’onestà sulla dichiarazione del vero prezzo pagato. La soluzione è la disciplina del prezzo-valore, che da la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale rivalutato, rendendo inutile dichiarare un prezzo di acquisto più basso di quello reale.
I vantaggi e le tutele
Un altro vantaggio dell'applicazione del prezzo-valore è costituito dal fatto che l'Amministrazione Finanziaria non può effettuare accertamenti di valore su quanto dichiarato nell’atto, purché in esso sia indicato il reale corrispettivo pattuito.
Attenzione però, a fronte dei vantaggi che vengono concessi, ci sono delle tutele nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria. La legge, infatti, prevede che qualora venga occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito le imposte siano dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applichi la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata, in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.
I requisiti necessari
L’applicazione della pratica del prezzo-valore quindi consente di tassare l’imposta di registro (del 2 o del 9 per cento a seconda che si usufruisca dell’agevolazione prima casa). Questa disciplina non è applicabile in tutti i tipi di compravendita ma ci sono dei requisiti precisi da soddisfare:
L’atto deve essere assoggettabile ad imposta di registro. Sono escluse, quindi, le vendite sottoposte ad IVA;
L’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. È escluso quindi l’acquisto da parte di una società;
I beni acquistati devono essere immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Il prezzo-valore non è applicabile, pertanto, a locali negozi, capannoni, uffici e in generale a tutte le unità immobiliari diverse dalle abitazioni.
Per poter usufruire della disciplina è necessario richiedere espressamente, nell’atto di compravendita, di usufruire del beneficio.
Le pertinenze
Altro aspetto interessante è che il prezzo-valore si applica anche sulle pertinenze dell’immobile abitativo. La pertinenza è un bene destinato in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altro bene.
Per poter applicare il prezzo-valore ad un bene pertinenziale sono necessari i seguenti requisiti:
Nell’atto di vendita deve emergere che il bene è una proiezione servente del bene principale;
La pertinenza deve avere una sua rendita catastale;
Il bene pertinenziale deve appartenere allo stesso soggetto proprietario del bene principale e, quest’ultimo, deve necessariamente essere un’unità abitativa.
Non sono previste, invece, restrizioni al numero e tipologie di pertinenze. Ciò significa che anche se si acquistano due box pertinenziali di un appartamento si può applicare ad entrambi la disciplina del prezzo-valore.
Se stai pensando di acquistare casa e vuoi sapere se la disciplina del prezzo-valore è applicabile alla tua situazione contattaci per una consulenza gratuita.